|
|
|
|
|
Välkommen till Bostadsrättsföreningen Solhjulet Bostadsrättsföreningen Solhjulets styrelse hälsar dig välkommen till föreningen. Föreningen Solhjulet består av 20 fastigheter som totalt inrymmer 691 lägenheter och några så kallade kommersiella lokaler. Bland annat finns här en närlivsbutik, ett bageri och en restaurang. Området uppfördes i Edsberg, Sollentuna, under åren 1961-1963. Föreningen är helt organisatoriskt fristående och ägs till fullo av medlemmarna. Styrelsen ger ut ett informationsblad, Solhjulet Runt, cirka fyra gånger per år som delas ut till medlemmarna. Där hittar du bland annat aktuell information om vad som är på gång och uppdateringar av den information som finns i denna pärm. Här på vår webbplats www.solhjulet.com finns mycket information om föreningen och aktualiteter. Övergripande styrs föreningen av bostadsrättslagen och stadgarna. Bostadsrättsföreningen Solhjulet är en privat förening och vi som bor med bostadsrätt är delägare i denna förening, det vill säga du och alla vi andra äger husen och marken gemensamt. Det gör också att vi är mer eller mindre beroende av varandra. Vi har alla olika levnadssätt och vanor, det gäller därför att kunna samarbeta, ta hänsyn till och acceptera varandra. En positiv grundsyn är en bra start! Som medlem i föreningen har du möjlighet att påverka verksamheten, bland annat genom att delta på årsstämman och lämna in motioner till stämman, genom att lämna förändringsförslag till vicevärden, styrelsen eller genom deltagande i styrelsearbetet. Årsstämma, där bland annat styrelsen väljs och motioner behandlas, hålls normalt i maj månad. Till skillnad från de som bor i hyresrätt så får den som bor i bostadsrätt på egen bekostnad stå för det inre underhållet, till exempel ommålning, tapetsering och golvbehandling av den egna lägenheten. Föreningen å andra sidan svarar för det yttre underhållet. (Se vidare kapitlet om underhåll och gränsdragning mellan inre och yttre underhåll längre fram i denna pärm). Att det är alla boendes ansvar att ta hand om och vårda vår förenings egendomar är lika självklart som att en villaägare inte slänger kolapapper och cigarettfimpar i sin egen trädgård, inte slösar med vatten och värme, eller orsakar skador och så vidare. Vår boendekostnad, det vill säga din kostnad, beror i hög grad på hur mycket pengar vi måste använda på till exempel vatten, värme, el och reparationer. Styrelsen och dess arbetsformer styrs i grunden av bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Styrelsen består av fem ordinarie ledamöter och fyra suppleanter. Styrelsen väljs vid årsstämman. En ledamot väljs normalt med en mandattid på två år. Suppleanterna deltar i alla styrelsemöten och ingår också aktivt i arbetsgrupper Valberedning väljs vid varje årsstämma för ett år. Namn och adresser på styrelsens medlemmar och övriga funktionärer finns anslagna i alla entréer. Vid styrelsesammanträden beslutas till exempel, om tillstånd till tillfällig uthyrning av lägenheter; större investeringar eller underhållsåtgärder; val av entreprenörer samt behandlar skrivelser från medlemmarna. Styrelsen sammanträder cirka tolv gånger per år. Dessutom avhålls närmast månatliga sammanträden inom olika arbetsgrupper Vicevärden träffas efter överenskommelse på Kruthornsvägen 42 (hus 16), med entré från husets norra kortsida.
Till vicevärden vänder du dig till exempel för att lämna förbättringsförslag eller om du har frågor som berör våra underentreprenörer (trädgård, städning, hantverkare). Till administrationen vänder du dig till exempel för få blankett för att sälja din lägenhet, anmäla ny medlem, hyra ut din bostad i andra hand, pantförskriva din lägenhet eller göra uttag ur inre fonden. För att boka gästlägenheten eller föreningslokalen vänder du dig till fastighetsskötaren. Utlämnade nycklar skall återlämnas till förvaltningskontoret, Kruthornsvägen 42, inom 24 timmar efter hyrtidens utgång, annars tvingas vi debitera minst 500 kronor för cylinderbyte. Fastighetsskötsel & felanmälan För felanmälan eller för att få hjälp med vissa reparationer och visst underhåll i den egna lägenheten (se även kapitlet underhållsansvar längre ner på sidan), ringer du till fastighetsskötaren, telefon 96 14 20, e-post: felanmalan@solhjulet.com Normala arbetstider: Vid fel som kräver omedelbar åtgärd utanför ovanstående arbetstider eller under helger, ringer du jouren på telefon 08-96 14 20. Överlåtelse av bostadsrätt och andrahandsuthyrning För överlåtelse av bostadsrätt eller uthyrning av lägenhet vänder du dig till administrationen, telefon 96 14 20, e-post: administration@solhjulet.com För uthyrning av lägenhet i andra hand krävs alltid styrelsens medgivande. På Kruthornsvägen 68 finns en föreningslokal som kan lånas av medlemmarna utan kostnad. Lokalen innefattar ett större rum med ett långbord som rymmer ca 18 personer; ett mindre rum som är utrustad med soffor och fåtöljer; ett kök utrustat med spis, mikrovågsugn, diskmaskin, kaffebryggare och kaffegods; samt en toalett. Overheadprojektor och projektorduk finns. Medlem har rätt att boka lokalen för eget ändamål i begränsad, icke-kommersiell, omfattning, tex för kalas, föredrag eller studiecirklar. Omfattande bokningsperioder prövas av styrelsen. Vid sällan-gångsbokning hyr medlem lokalen utan avgift. Visa hänsyn till de kringboende. Efter kl 23.00 ska det vara tyst. Efter varje uthyrning besiktigas lokalen av föreningens personal; vid behov av städning förbehåller sig föreningen rätten att debitera hyrestagaren ett minimum av två timmars städning. Bokning och nyckelhämtning sker hos fastighetsskötaran på telefon 96 14 20, se också informationen under ’Förvaltningen’. Föreningen har en gästlägenhet på Kruthornsvägen 22 som är utmärkt för att husera bekanta som kommer på besök och om du tycker det blir för trångt i den egna lägenheten. Gästlägenheten består av ett stort rum med fyra sängplatser (två sängar plus en bäddsoffa) och ett mindre rum med två sängplatser. Rummen delar på WC, dusch och ett litet kök med spis och kaffebryggare (matlagning är dessvärre ej tillåten). I rummen finns kylskåp och TV. Lägenheterna skall hållas rök- och husdjursfria. Rummen hyrs var för sig för 200 resp 100 kr/natt. Maximal hyrtid är 7 dagar i sträck. Bokning och nyckelhämtning sker hos fastighetsskötaren på telefon 96 14 20, se också informationen under ’Förvaltningen’. Föreningen har en hobbylokal på Kruthornsvägen 48 som är utrustad med allehanda snickerimaskiner där du kan snickra och pyssla. För att komma in i hobbylokalen krävs att du förbinder dig att följa de ordningsföreskrifter som finns för hobbylokalen. Blankett finner du i "Blankettförrådet" som du når från Medlemsinformationssidan på denna webbplats. När blanketten är påskriven och inlämnad till expeditionen på Kruthornsvägen 42 kan du strax därefter öppna dörren till hobbylokalen med samma nyckelbricka som du använder för att boka grovtvättstugan. Akta fingrarna! Inom föreningen finns fem tvättstugor plus en grovtvättstuga (se nedan). Det finns fyra tvättpass måndag-lördag samt två tvättpass på söndagarna i de vanliga tvättstugorna. Bokning sker med låscylinder i nyckeltavla. Tänk på att städa lokalerna efter avslutat tvättpass, ta bort tvättludd ur torktumlare osv. Kort sagt, lämna tvättstugan i samma skick som du önskar finna den. Det finns en grovtvättstuga på Kruthornsvägen 48. Denna tvättstuga är öppen årets alla dagar och har sex tvättpass per dygn: 00.00 – 07.00 Att utnyttja tvättstugan kostar inget. Tvättider bokas på bokningstavlan som finns monterad i tamburen till grovtvättstugan. En instruktion för hur man bokar tider finns uppsatt bredvid bokningstavlan. För att komma in i tamburen låser man upp ytterdörren med den blå nyckelbrickan genom att hålla den vid den lilla genomskinliga plastknoppen vid dörrhandtaget på ytterdörren. Tvättider bokas med den blå nyckelbrickan märkt "BOKNING". Nyckeln tillhör lägenheten och skall överlämnas till nästa medlem vid överlåtelse av bostadsrätten. Förkommen nyckel anmäls till fastighetsskötaren för spärrning. Ny nyckel kostar 100 kr. Bokning kan också göras via internet på föreningens webbplats. För att boka behöver du tillgång till ditt användarnamn och den PIN-kod som skickades ut samtidigt med nyckelbrickan. Uppgifterna finns även angivna på månadsavierna. Det finns fyra returpapperscontainrar på området, se karta över området. Det finns glasåtervinningscontainrar vid infarten till parkeringen från Ribbings väg, alldeles strax öster om föreningen, mellan Ribbings väg 18 och Rösjöskolan. Alla dessa containrar är permanent uppställda. Föreningen tillhandahåller också grovesopcontainrar som finns uppställda på följande platser: Containern är försedd med lås som öppnas med din portnyckel. Alla sopor måste läggas inuti containern. Personalen som tömmer containern tar ej hand om sopor som lagts bredvid – visa hänsyn till de som bor intill containerplatserna genom att inte lämna sopor utanför containern. Elektriskt avfall får inte lämnas i grovsopecontainrarna. Allt som går på batteri eller har elsladd skall returneras i Elsoprummet som finns på baksidan av höghuset, ovanpå grovtvättstugan. För att komma in där använder du din bokningsnyckel till grovtvättstugan eller nyckelbrickan till parkeringsgaraget/parkeringsdäcket. Förutom gamla TV-apparater, hårtorkar, brödrostar, fönsterlampor, leksaker, ficklampor och bilstereo, ska här också lämnas uttjänta batterier, glödlampor och lysrör. Däremot får du inte lämna annat miljöfarligt avfall, såsom bilbatterier, kvicksilvertermometrar, färg- och sprayburkar. Vid utelåsning måste låssmed tillkallas. Föreningen har ingen huvudnyckel. Närmaste låssmed i Edsberg är Gerts Lås & Larm som också har jour, telefon 35 41 00. Föreningen har särskilt avtal med Gerts Lås & Larm, avgift 400 kronor vardagar 08.00 – 18.00, övrig tid 700 kronor. Ytterligare 100 kronor tillkommer om även "polislåset" skall öppnas, samt då även eventuell kostnad för nytt lås. Prisuppgifter från 2003. Tillsammans med Polisen har Bostadsrättsföreningen Solhjulet upprättat en gransamverkan med syfte att minska brott och störningar i området och därmed få ökad trivsel och trygghet. I föreningen finns en huvudkontaktman som dels håller kontakten mellan polisen och föreningen och dels de kontaktmän som finns i varje trappuppgång. För att få reda på vem som är kontaktman i din trappuppgång, kontakta vicevärden. Minimikrav för deltagande i Grannsamverkan: 1. Föra inventarieförteckning och/eller fotografera/videofilma hemmet samt att märka stöldbegärlig egendom. 2. Meddela sin granne och/eller kontaktman om man är bortrest mer än en vecka. 3. Förvara värdehandlingar och värdesaker på ett betryggande sätt. 4. Vara allmänt vaksam och kontakta polisen och kontaktmannen om man ser något som "är fel". Norrvikens närpolisstation 08 - 401 54 50 Norrviken polisens tipstelefon 08 - 401 54 52 Brf Solhjulet har bredband framdraget till ett uttag i varje lägenhet för internet- och andra tjänster. Föreningens lokala bredbandsnät är anslutet till det nät som Sollentuna Energi byggt i kommunen. På så sätt kan föreningens medlemmar få ständig tillgång till de internet-tjänster som exempelvis Tele2, Webtech, Spray eller någon av de fyra andra leverantörer erbjuder. Hastigheten på förbindelsen i husen är 10 Mbit/s och för att ansluta en dator krävs: - en dator med nätverkskort Ett litet fåtal lägenheter saknar bredbandsuttag, det är lägenheter där installatörerna inte har kommit åt att installera uttag. För att få uttag monterat kontaktar ni vicevärden, kostnaden för detta faller på bostadsrättsinnehavaren. Närmare information erhålles av Sollentuna Energis kundtjänst på tel 08 - 623 88 00 eller på vår webbplats här. En god trivsel och ordning inom föreningen förutsätter att medlemmarna och hyresgästerna iakttager nedanstående:
Föreningen erbjuder följande parkeringsalternativ:
Det finns möjlighet att mot avgift parkera längs delar av Kruthornsvägen (kommunen hanterar denna parkering). Det är inte tillåtet att parkera på andra ytor inom föreningen annat än på sin egen, hyrda parkeringsplats. Föreningen hanterar en parkeringskö. Efterhand som parkeringsplatser anmäls lediga erbjuds dessa till parkeringskön i turordning. Om erbjudandet ej accepteras går det vidare i kön. Uthyrning för husvagnar tillåts ej. Byte av platser sinsemellan är tillåtet så länge det sker på ett för föreningen godtagbart sätt. Grundregeln är att båda ska få kortare gångväg. Styrelsen bedömer tveksamma fall. Kontrakten skrivs om på expeditionen. Styrelsen bedömer även sådana fall där förtur begärs, t.ex. på grund av handikapp. Månadsavgifterna för en P-plats varierar beroende på utförande. Det är ofta kö för att få en plats. Till parkeringshusets övre däck tillhandahåller föreningen till självkostnadspris fjärrkontroll till elgrinden. En ny fjärrkontroll kostar 500 kr, en begagnad - i mån av tillgång - 300 kr. Kontakta vicevärden eller fastighetsskötaren för mer information. För att erhålla egen P-plats kontaktar du vicevärden på telefon 08-96 14 20, e-post: pplatser@solhjulet.com Platser med motorvärmare är utrustade med timer som har 24 timmars gångtid med upp till 3 timmars tillslagstid, eller med digital klocka. Inställning av motorvärmaruttag
Generellt råder parkeringsförbud i Edsberg. Parkering efter Kruthornsvägen är endast tillåten på de markerade och avgiftsbelagda platserna utanför Kruthornsvägen 3-17. All övrig parkering längs vägarna är förbjuden och hindrar dessutom ofta infarter och utfarter till parkeringsplatser och garage.
Maximal hastighet på Kruthornsvägen, Kaplansbacken samt delar av Ribbings väg är 30 km/h och gäller dygnet runt. Angående installation av köksfläkt Med anledning av upprepade förfrågningar om förbättringar av köksventilationen meddelas följande: Hus 1 - 16; med adresserna Kaplansbacken 1-5, Ribbings väg 4-16, Kruthornsvägen 3-17 och 2-46 Ventilationen från köken sker genom befintlig, från varje lägenhet separat imkanal genom självdrag, dvs ingen fläkt ingår i systemet. Förutsättningen för förbättring av ventilationen genom installation av köksfläkt, är enligt gällande föreskrifter att kanalen dessförinnan provtrycks av skorstensfejarmästaren för att utröna om kanalen kan godkännas för övertryck. Kanalerna är ursprungligen inte avsedda för sådant övertryck, som erhålles genom köksfläkt, varför godkännande troligtvis inte kommer att erhållas i en del fall. Detta innebär inte ett underkännande av kanalen för befintlig ventilation. Utvisar intyg från provtryckning att imkanalen kan godkännas för övertryck, är det tillåtet att installera köksfläkt. I de fall då köksfläkt ej får installeras, kan vissa förbättringar av ventilationen erhållas genom uppsättning av spiskåpa. Provtryckning utföres av skorstensfejarmästaren i Sollentuna kommun, telefon 08-35 34 13. Kostnad för provtryckning av imkanal är 1250 kr (oktober 2005) och betalas av bostadsrättshavaren. Hus 17 - 20; med adresserna Kruthornsvägen 21-43 och 50-66 Ventilationen i köken utgöres av mekanisk ventilation, det vill säga kanalerna är anslutna till en frånluftsfläkt monterad på taket. På detta system tillåtes inte inmontering av köksfläkt. Förbättring av ventilationen kan ske genom inmontering av spiskåpa. Beträffande kostnader Vid standardförbättrande åtgärder åligger det bostadsrättshavaren att till alla delar bekosta dessa. Installationsföreskrifter för disk- och tvättmaskiner På grund av stora risker för vattenskador i lägenheter gäller följande särskilda föreskrifter:
Då ovanstående ersättningsskyldighet kan komma att omfatta betydande belopp, rekommenderas medlem/hyresgäst att tillse att den egna hemförsäkringen helt täcker denna ersättningsskyldighet. Snabböversikt över några av de vanligaste, och kostnadsfria, åtgärderna Det här gör fastighetsskötarna i din lägenhet — utan kostnad för dig om det gäller standardmässigt utförande, t.ex. ej speciella kranar och duschar:
Felanmälan görs till fastighetsskötaren, telefon 96 14 20, eller med e-post: felanmalan@solhjulet.com Eget ansvar: Enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar svarar bostadsrättsinnehavaren själv för lägenhetens inre underhåll såsom tapetsering och målning av dörrar och fönster. Bostadsrättsinnehavaren förväntas även själv klara luftning av element. Anslutning till disk- och tvättmaskin är också hans/hennes ansvar. Vid fel på "vita varor" (spis, kyl, frys) tar bostadsrättsinnehavaren själv direktkontakt med lämpligt serviceföretag. Generellt kan sägas att för bostadsrättshavare ansvarar för det inre underhållet medan bostadsrättsföreningen ansvarar för resten. Nedanstående gäller vid normalt slitage och gäller ej generellt vid skador. Kostnader som uppkommer pga försummelse, åverkan eller skadegörelse bekostas alltid av bostadrättshavaren. Brf=Bostadsrättsföreningen, Brh=Bostadsrättshavaren
Information beträffande vattenskador i badrum och övrigt underhåll Enligt 7 kap 12 § Bostadsrättslagen (1991:614) (BRL): "Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller tredje stycket. Detta gäller även marken, om sådan ingår i upplåtelsen. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren brustit id6sfsdfsdfsdfsdf5n omsorg och tillsyn som han bort iaktta." Detta innebär att bostadsrättshavaren är ansvarig för skada som uppkommit genom hans vårdslöshet, uppsåt, fel eller försummelse. Med andra ord är varje medlem av föreningen ansvarig för att golv och väggar är täta. Att bostadsrättshavaren på egen bekostnad skall hålla lägenheten i gott skick innebär att han själv skall se till att ommålning, tapetsering, golvbehandling mm äger rum. Han skall också se till att reparationer efter skador vidtas. För ovannämnda arbeten finns den så kallade inre reparationsfonden. Om bostadsrättshavaren bryter mot sin underhållsskyldighet så grovt att det är tal om vanvård kan bostadsrätten förverkas. Har bostadsrätten förverkats kan föreningen sedan låta reparera lägenheten på bostadsrättshavarens bekostnad, oavsett om orsaken till förverkandet är vanvård eller ej. Man kan dock mena att bostadsrättshavaren är skyldig att följa stadgarna och BRL:s bestämmelser. Gör han inte det har föreningen tillgång till allmänna civilrättsliga sanktioner, t ex möjlighet att föra talan inför domstol om att bostadsrättshavaren skall förpliktigas att vidta de åtgärder som krävs. Finns inga särskilda regler brukar man anse att bostadsrättshavaren svarar för ledningar i lägenheten, som inte är att räkna som stamledningar, lägenhetens golv, väggar, tak, fönster och fönsterbågar, inner- och ytterdörrar samt kakel, sanitetsporslin och köksutrustning. Av praktiska och estetiska skäl svarar dock föreningen för underhåll av yttersidor av dörrar och fönsterbågar. Livslängden på ett modernt badrum är ungefär 20 år. Efter den tiden blir risken för vattenskador på grund av läckage allt större. Husen i bostadsrättsföreningen Solhjulet byggdes i början av 60-talet och om inget gjorts åt badrummet i en lägenhet är det således över 40 år gammalt. Badrum byggdes också på den tiden på ett annat sätt än idag så de är inte avpassade för dagens duschande. Det finns således risk för normal användning av badrummen i föreningens lägenheter orsakar vattenskador både i den egna lägenheten men också sådana skador som drabbar grannarna under eller intill. Om en sådan skada uppstår gäller följande: Underhållsansvaret för hela badrummet ligger alltid på den som äger bostadsrätten. Det är således ägaren som skall se till att tätskikt, rör och installationer är i gott skick. Man svarar alltså själv för att med jämna mellanrum renovera sitt badrum. Uppstår vattenskador på grund av läckage från det egna badrummet så skall lägenhetsinnehavaren se till att dessa lagas. Bostadsrättsföreningen har inget ansvar för badrumsunderhåll och svarar således inte för att reparera några skador. Inte heller föreningens fastighetsförsäkring täcker den här typen av skador. Varje bostadsrättsinnehavare skall ha en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. En sådan försäkring kan i vissa fall ersätta skador på grund av läckage från badrum. Det är viktigt att komma ihåg att om man drabbas av läckage från sin grannes badrum så är det den egna (inte den läckande grannens) försäkringen som täcker skadorna. Detta gäller såväl för fuktskador i till exempel tak, på tapeter som på lösöre. Alla skador skall anmälas till aktuella försäkringsbolag. Det förekommer att försäkringsbolagen vägrar att ta emot en anmälan, om så sker så stå på Dig och om Du trots detta inte får göra en anmälan, kontakta styrelsen i föreningen. Det är självfallet ägaren till varje lägenhet som bekostar den egna badrumsrenoveringen. Bostadsrättsföreningen har dock sedan många år som praxis att subventionera en del av ägarens kostnad för byte av avloppsledningen i golvet. Föreningen ersätter Dig således för den kostnad som Du har haft för att bila fram och byta golvbrunn, groda och avstick fram till stående stam. Golvbrunn och rör skall utföras i järn. Rör skall vara MA-rör i samma dimension som befintligt. Arbetet skall ske fackmannamässigt och i enligt gällande VVS AMA. För avvikelser krävs styrelsens skriftliga godkännande. Du bör se till att entreprenören som utför badrumsrenoveringen redovisar dessa kostnader separat på fakturan. Ersättningen utbetalas direkt till bostadsrättsinnehavaren och aldrig direkt till entreprenören. För att ersättning skall utbetalas skall kopia av fakturan för badrumsrenoveringen inges till styrelsen och den del som föreningen skall ersätta skall klart framgå. Om inga särskilda skäl anges är ersättningen begränsad till totalt 10.000 kronor inklusive moms per renoverat badrum. Policy angående fuktskador i bostadsrättslägenheter Under de senaste åren har ett mindre antal bostadsrättslägenheter i bostadsrättsföreningen Solhjulet drabbats av fuktproblem. Oftast yttrar sig dessa problem genom att det börjar växa ytligt mögel på tapeten. Skadorna uppkommer vanligen på ett litet område och då oftast i väggvinkel mellan betongvägg och utfackningsvägg. (Det vill säga den icke bärande vägg som vetter ut mot balkongen). En genomgång av de skador som dokumenterats i lägenheterna sedan husen i föreningen byggdes i början på 60-talet visar att denna typ av skador inte alls har förekommit förrän under de senaste åren. Föreningen har låtit utföra besiktning av ett par av de lägenheter som drabbats och det har då kunnat konstateras att skadorna uppkommer som en följd av husets byggsätt som inte är anpassat efter det sätt vi lever i dag. Lägenheterna har blivit för täta (fönster som kan vara tätade med gummilister för att undvika drag och säkerhetsdörrar) och modernt leverne med dagliga duschar, diskmaskiner och ibland även tvättmaskiner i lägenheterna, skapar en fuktig miljö. Att möglet vanligen uppstår just i vinkeln mellan betongvägg och utfackningsvägg (balkongväggen) beror på att den fuktiga luften i lägenheten kondenseras mot den förhållandevis kalla betongväggen. Betongväggen utgör en så kallad köldbrygga då den leder kylan ute in i huset. Så är husen konstruerade och det kan inte ändras. Genom att effektivt täta området kring det drabbade området kan man ibland lyckas med att flytta problemen till en annan del av väggen eller lägenheten. För att lösa problemen måste fuktigheten i lägenheten minska – antingen genom ventilation eller förändrat bruk. I 15 av föreningens 20 hus sker ventilationen uteslutande genom så kallat ”självdrag”. Det finns inga fläktar som blåser in eller suger ut luft ur fastigheterna. I de hus som har mekanisk frånluft i föreningen finns inte heller den här typen av problem. Samtliga hus i föreningen har blivit godkända i den Obligatoriska VentilationsKontroll som genomfördes under 2003. Den kontrollen utgår dock ifrån de byggnadsnormer som gällde när fastigheten byggdes. En parallell kan dras till föreningens badrum. Dessa är byggda efter den standard som rådde i början på 60-talet. Man förväntades använda badkaren att bada i någon gång per vecka. I dag används de huvudsakligen till att dagligen duscha i och tätskikten på väggarna är inte anpassade till sådan användning och vattenskador uppstår. Det är den enskilda lägenhetsinnehavaren som ansvarar för att badrummen underhålls och är i sådant skick att vattenskador inte uppstår. När den här typen av skador inträffar så beror det normalt inte på att bostadsrättsföreningen har eftersatt sin reparationsskyldighet. Fastighetens ventilationssystem fungerar så bra och effektivt som man kan förvänta sig i hus byggda i början på 60-talet. Föreningen kan självfallet inte bygga om ventilationen så att den anpassas efter den lägenhet vari det alstras mest fukt. Istället får men vidta sådana åtgärder som är möjliga för att förbättra ventilationen i de lägenheter som drabbas av problemen. Det är också viktigt att befintliga ventiler i lägenheten (badrum, kök och skafferi) inte har satts igen och att dessa ventiler i möjligast mån är öppna. När mögel eller fukt konstateras i lägenheten gäller följande: i) Föreningen besiktigar skadan för att utesluta att den beror på extern fukt (i första hand läckande tak eller otäta stuprör). ii) Föreningen undersöker i nödvändig omfattning trä och isolering inuti väggen för att kunna konstatera om den är skadad (mögel eller fukt). Därefter byter föreningen ut eventuella skadade delar. iii) Bostadsrättshavaren svarar själv för tapetsering och målning. Detta är sådant som omfattas av medlemmens normala underhållsansvar. (För att föreningen skall svara för reparationer inne i lägenheten krävs att den har varit vårdslös eller på annat sätt eftersatt sin reparationsskyldighet av husens gemensamma delar.) iv) Föreningen bekostar och monterar så kallade spaltventiler i fönsterkarmarna i det rum där skadan uppstått. Samtidigt byts eventuella plast- eller gummilister kring fönstren ut mot textillister. v) Ovanstående ansvarsfördelning gäller bara om bostadsrättsinnehavaren inte genom egna mer ingripande åtgärder (ombyggnader) försämrat ventilationen i lägenheten. |
|
